Разработка модели прямой капитализации доходов при оценке недвижимости

Экономико-математические методы и модели
Авторы:
Аннотация:

Для успешного инвестирования на рынке недвижимости важную роль играет корректная и обоснованная оценка активов. Существенное влияние на итоговый результат стоимости оказывает коэффициент капитализации, используемый в методе прямой капитализации и для определения стоимости реверсии в методе дисконтирования денежных потоков. Рассматривается актуальная для снижения неопределенности при принятии управленческих решений гипотеза о возможности прогнозирования коэффициента капитализации. Разработана модель, позволяющая эффективно прогнозировать значения коэффициента капитализации. Проведена проверка полученной модели на объектах офисной недвижимости Санкт-Петербурга с использованием имитационного моделирования (метода Монте-Карло). Проведено сравнение значений рыночного коэффициента капитализации Санкт-Петербурга и других крупнейших городов мира. Показана и обоснована динамика снижения коэффициента капитализации. Рассматривается влияние выбранной модельной техники расчета коэффициента капитализации на итоговую стоимость объекта оценки с анализом основных преимуществ и недостатков выбранных для исследования модельных техник. В целях определения обоснованности применения модельных техник осуществлен расчет стоимости гипотетического офисного объекта на основе ретроспективных данных рынка Санкт-Петербурга для каждой модели. Проведено сравнение полученных результатов с реальным динамическим рядом стоимости для офисной недвижимости. Предложена альтернативная модель для расчета стоимости в рамках доходного подхода к оценке, дающая более точные результаты. Результатами исследования являются готовая модель для прогнозирования значения коэффициента капитализации с вероятностью 95 % и рекомендации по эффективному использованию модельных техник расчета коэффициента капитализации для определения реверсии при оценке недвижимости.